沙特外籍买房新政深度解析，护照、Iqama、黄金签证差别巨大

2025年7月，沙特正式颁布新的《非沙特人不动产所有权法》（Law of Real Estate Ownership and Investment by Non-Saudis），将在 180 天过渡期后，也就是2026年1月21日正式生效。

非沙特人（包括个人、公司）将在 “指定地理区域” 内拥有更广泛的不动产权利。

对于许多在沙特生活、工作甚至投资的外籍人士而言，这次变革既是机遇，也充满复杂性。

本文沙之星详细梳理了三大常见身份下（仅凭护照 /持 iqama /黄金签证）的购房规则，并提出关键风险与建议。

一、凭护照或普通签证购房

沙之星提醒，护照或普通签证购房，实操起来是最难的。

1、新法下的“指定区域”制度

根据新法律，非沙特公民可以在 由内阁指定的地理区域 (geographical zones) 内拥有房产所有权或其他不动产权利（如用益权、长期租赁等）。

具体地理区域尚未完全公开，但媒体普遍指出首批将包括 利雅得 (Riyadh) 和 吉达 (Jeddah) 等主要城市。

麦加 (Makkah) 与 麦地那 (Madinah) 等圣城仍有严格限制：新法明确禁止非沙特人（非穆斯林）在这些城市全权拥有不动产。

2、购房挑战

虽然法律允许，但仅凭护照（无 iqama 或居留许可）购房现实操作非常复杂。

新法规定适用对象包括 “非沙特自然人（不论是否居住）”，但进入房产市场还必须等待具体实施细则。

此外，购买程序中可能涉及 严格的产权登记、交易注册、转让费 (transfer fee)，据官方新闻，交易可能收取高达 5% 的转让费。

在无居留许可的情况下，银行贷款、贷款申请、产权审查等可能更难。

很多开发商或银行对非居民身份购房者设限。

3、建议路径

如果你仅持护照来沙特：

建议先评估取得居留许可 (iqama) 的可能性，因为这极大提升购房可行性。

在选房前，要明确所购物业是否在 “新法开放区域” 内，并密切关注内阁/房地产总局 (Real Estate General Authority, REGA) 发布的指定区划细则。

合同签订前请做好尽职调查 (due diligence)：确认开发商信誉、产权登记流程、费用结构。

二、持 Iqama（居留许可）购房

当然，这是目前最主流、最具可操作性的路径。

对于在沙特工作、长期居住并持有 iqama 的外籍人士来说，购房政策相对清晰，也是目前最常见的路径。

1、法律基础与新法支持

持有效 iqama 的外国人被纳入新法允许购买不动产的人群之一。

在地产交易中，购房者可能需要通过 Absher 等电子平台提交申请与材料，以完成产权登记与审批。

2、主要条件

• 居留许可 (iqama) 必须有效

购房申请时需要证明你的居留身份合法。

所购物业多限住宅用途

新法主要支持个人居住使用，不是所有物业类型都对外籍人士开放。

• 地区限制依然存在

如果房产位于限制区（如麦加、麦地那），还需满足更严格条件。

购房程序中需准备护照、iqama、银行资料、不动产信息等，并获得审批。

3、注意事项与风险

• 买房 ≠ 永久居留

持 iqama 购房本身不会自动转为永久身份或优质居留 。

购房者仍需维持居留许可续签。

• 成本叠加

除了房价，还需考虑 登记费、转让费、产权注册费等。

新法规定非沙特购房交易可能承担较高手续费。

• 未来规则变动风险

虽然新法开放，但具体实施细则 (执行条例) 将在180 天内完成制定 (通过官方平台) ，政策仍存在不确定性。

4、建议路径

• 强化合规意识

在购房前请律师或地产顾问审查合同条款、产权登记机制。

• 长期规划

如果你的目标是长期居住、投资或移民，请与移民律师 /房地产专家协商你的居住-投资组合。

• 关注政策进展

密切留意 REGA (房地产总局) 和 内阁 /经济与发展事务委员会发布的地理区域名单、所有权上限和其他限制。

三、黄金签证持有人购房

持有沙特黄金签证购房，是最灵活但门槛也最高方式。

沙特的优质居留 (Premium Residency) 计划，也被称为 “黄金签证”，为高资产个人、企业家和投资者提供更高自由度。

对购房者而言，这种身份在新法框架下具有明显优势。

1、黄金签证

持证人可在沙特居住、工作，无需本地担保人。

法律明确赋予优质居留持有人 “拥有不动产 (residential, commercial, industrial)” 的权利 (除宗教敏感区)。

2、 通过房产获得优质居留

如果以房产为基础申请黄金签证（居留许可），通常必须满足以下关键条件：

• 房产必须已建成、住宅用途，不是未开发用地。

• 房产价值至少 4,000,000 沙特里亚尔 (SAR)。

• 房产不能处于抵押状态 (mortgage-free)，必须无贷款。

• 必须经认可估价机构 (例如 TAQEEM) 估价。

• 用该房产维持居留

如果售出或失去所有权，可能影响黄金签证身份。

3、 其他特殊规则

黄金签证持有人可以购买住宅、商业、工业类不动产（在允许区域、非宗教禁区）。

在麦加或麦地那 (Makkah, Madinah) 等地，可通过 “用益权 (usufruct)” 模式（通常期限较长）取得房产权益。

其居留、投资灵活度较高，可变更工作、投资结构，相比普通 iqama 居民更自由。

四、 风险与策略建议

• 财务门槛高

购房金额要求非常大 (≥4M SAR)，对多数中产 /普通移居者来说压力不小。

• 估值与合法性把控

必须通过官方认可的估价机构，有必要聘请当地专业评估公司。

• 产权风险管理

购房合同应明确是否有抵押、产权期限、出售对居留身份的影响。

• 长期规划

如果目标是长期居住或投资，建议结合黄金签证身份与不动产规划，避免未来出售导致居留中断。

五、新法关键亮点与潜在风险

新法的关键亮点如下——

• 制度突破 

新法允许非沙特人在指定区域内拥有产权 (absolute ownership)、用益权 (usufruct)、长期租赁权 (leaseholds) 等多种形式不动产权益。

• 强监管机制 

新法明确规定 违规最高罚款可达 1,000 万里亚尔 (SR)，严重欺诈可能被强制出售。

• 明确登记制度 

非沙特购房者必须在 国家不动产登记簿 (real estate registry) 注册，所有权或权益在登记后才合法生效。

• 区域化管理 

通过地理分区 (designated zones) 控制外国人拥有权，并设定所有权上限、用益权期限等限制，以平衡开放与社会稳定。

沙特外籍买房其潜在风险有哪些呢？

• 区域不明确

尽管新法提出地理分区，但具体区域名单、所有权上限等尚待执行细则 (exec regulations) 明确。

• 成本不可忽视

除了购房价款，还包括登记费、转让费 (高达 5%)、产权审查费等。

• 身份风险

购房本身不等于永久居留；若主要通过房产维持居留 (如黄金签证)，一旦房产出售可能影响身份。

• 宗教敏感区限制

麦加和麦地那仍是重大限制区，对外国人 (尤其非穆斯林) 几乎封闭或仅有非常受限形式 (如用益权)。

• 法律 &政策不确定性

新法刚颁布，执行细则 (规定地理区域、使用类型、所有权上限等) 正在制定中。过渡期和落地执行将是关键。

六、对外籍购房者 &投资者的建议

1、尽早参与政策制定关注期

关注沙特 内阁 (Council of Ministers)、 不动产总局 (Real Estate General Authority, REGA) 发布的地理区划和执行规则。

2、需提前设计结构化购房 +身份规划

根据自己的身份 (护照 / iqama /黄金签证) 设计购房路径，结合居住、投资、税务等要素。

3、合规尽职调查 (Due Diligence)

购房前务必聘请律师与估价机构；签合同之前，对产权、产权登记机制、付款结构、登记费用等进行全面审核。

4、进行风险管理

考虑买房但不出租 (用于自住) 的话，要评估出售对居留身份 (尤其黄金签证) 的潜在影响。

沙之星深耕沙特市场6年，建议大家将购房视为长期资产与居留策略的一部分，而不是短期投机。

利用新法机会，同时为身份与资金安排做长期规划。